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【时代周报】行业大变局,什么样的房企能做到守正出奇?

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发布日期:2021.06.09 14:43:26

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2021年的开局没有想象中轻松,更加严格的宏观调控来势汹汹。1月21日晚上海打响新年调控第一枪,打击假离婚、提高二手房免征年限;1月27日杭州调控升级,在住房限购限售、税收调节、人才购房等多方面提高门槛;2月8日,深圳二手房又出台成交参考价……中原地产研究中心报告显示,2021年1-2月房地产调控政策次数累计高达87次。


每一轮调控都是房地产行业的一次洗牌。在这轮调控中,行业真正进入大洗牌、大分化的阶段,中国房地产行业在“房住不炒”的主基调下进入了全新的发展阶段。


条件一:手握“好粮”,才能抗住风险


古语有云,兵马未动,粮草先行。在房地产行业,土地就相当于粮草,是房企的生命线。

一二线城市由于人口流入多、市场需求庞大,抗风险能力更强,其中的土地亦被视为最上乘的粮草。一二线城市一直是兵家必争之地,这意味着拿地成本高企。而且未来的形势还将更加严峻。今年2月24日,22个重点城市住宅用地实施“两集中”,22城名单包括4个一线城市及18个二线城市,新的土地供应政策对房企的资金实力提出了更高的要求,也进一步加剧了竞争。


这种背景下,谁能通过更低成本获取更多优质一二线土地,谁就是“王者”。


来自广州本土的老牌房企——珠江投资,自成立之日起就非常注重在城市能级和核心地段的布局。如今,随着一二线城市逐渐进入存量开发时代,城市更新已经成为房企守住一二线市场地位的重要手段,珠江投资在这方面颇有建树。


今年2月25日,珠江投资正式签约成为广州市海珠区凤阳街五凤沙溪村、五村、泰宁村更新改造项目合作企业,该项目被誉为广州最贵土豪村,改造范围88.53公顷,投资总金额高达228.9亿元。只能说,能拿下的都不是一般房企。



(珠江投资五凤项目签约现场)


同样在广州,珠江投资还于去年5月,联手升龙集团一起拿下了广州增城长岗村旧改项目。这同样是一笔上百亿的投资,项目改造成本达125亿元。


除广州大本营之外,还把战略版图拓展到了北京、上海、深圳等核心城市。


2020年3月21日,由珠江投资负责开发的安康苑项目正式开工建设,这是上海市区最大的城市更新项目;同年8月31日,深圳布心旧改项目宣布进入动工阶段,这是珠江投资投入了十年的一个旧改项目。


在土地一级开发领域,珠江投资也开始进入收获期。2020年5月,北京分钟寺村L-24、L-26、L-39、L-41地块以180亿总价成交,珠江投资获土地整理返还金约113亿元。该项目是北京泛国贸CBD区最大的棚户区改造项目,而珠江投资是项目的一级开发主体。


珠江投资透露,截至2020年年末,珠江集团总资产超3500亿元,9248万㎡含旧改规划土地储备面积,其中90%位于北上广深。目前珠江投资正在探讨“3+X”战略布局,其中3代表大湾区、长三角、京津冀,X代表会再拓展一些类似成都、武汉等中部和西部的核心城市。


条件二:上下游畅通,发展模式健康


很长一段时间,房地产行业都以“规模”马首是瞻,这导致不少房企陷入了盲目扩张的泥潭,一旦市场发生变化,他们往往难以独善其身。在过去两年,因为市场不好而倒下的不单止是中小房企,甚至还有不少千亿房企。


但经验告诉我们,在追求“快”之余,一定要保住“稳”的前提。长期以来,珠江投资都不刻意追求规模与排名,在行业内稳步行走,低调布局。找准自身发展节奏,不盲从反而给了珠江投资弯道超车的机会。


在同行普遍增长放缓的时候,珠江投资近年增长开始提速。克而瑞数据显示,2019年实现销售金额141.7亿元。2020年,珠江投资不但扛住了调控的考验,也经受住了疫情的冲击,销售金额成功突破250亿元,同比大幅增长76.7%。


这个增幅远高于行业平均水平。据克而瑞统计,年内增速最高的是TOP51-70梯队房企,达24.9%;TOP71-100梯队房企平均增速20%。


(珠江投资项目开盘现场)


分析人士指出,行情不好还卖得好,很大程度得益于珠江投资长久以来专注一二线城市的战略布局。2020年,珠江投资销售金额的贡献主力为珠三角区域,占比超过50%;其次为环渤海区域,占比32.9%。从城市能级看,一线城市为销售业绩的贡献主力,占比65.6%,主要集中在北京和广州。



(北京·珠江阙项目实景)


在2020年,珠江投资多个项目发力,市场表现力亮眼。北京·珠江阙顺利摘下了通州区2020年度单价7万+豪宅三冠王(成交套数、成交面积、成交总额第一);广州·珠江铂世湾2020年全年销售金额达73.2亿元,位居广州第二、2020年度房企项目销售金额榜第22位;珠江壹城·夏湾拿以14804平方米的成交面积,获得广州2020年别墅市场(380-450万总价段)成交面积销售冠军。


进入2021年,各地楼市调控持续加码,但珠江投资旗下项目仍持续热销。北京·珠江天樾书院1月首期推盘160套房,全部售罄,销售额达20.07亿元;广州·珠江铂世湾1季度认购35亿元,问鼎广州。


2021年3月16日,在由中国房地产业协会、上海易居地产研究院中国房地产测评中心联合主办的“2021中国房地产开发企业500强测评成果发布会”上,珠江投资再度蝉联“中国房地产开发企业100强”、“中国房地产开发企业责任地产10强”。




在信用债市场违约事件频发,投资机构风险偏好收缩的环境下,珠江投资根据经营需要和债券发行要求,在2021年一季度先后成功发行三期小公募债券,累积募集资金36.64亿元,体现了金融机构对集团经营实力的认可。


优质的土地布局及产品力提升,支撑项目在市场中的价值释放,而销售提速加快资金流转,又为企业的长远发展提供保驾护航,最终实现“又快又稳”的发展步调。投资、开发、销售,是房地产行业的三个重要环节,环环相扣,相辅相成,珠江投资显然是抓住了每一个环节的精髓。这也成为珠江投资在这轮行业洗牌中异军突起的重要原因,也成为其活得更好的重要资本。


原报道载于:https://mp.weixin.qq.com/s/fSwmWunPOlJ2w6bzIeLKQg